财讯：美国养老地产的四大经典模式

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持续的宏观调控使中国房地产业产生了各种变革和创新的概念，如旅游房地产、教育房地产、养老房地产等。 近年来，中国万科养老地产试水的作余音不断，保利、初置业、阳光100和富力等公司也陆续进入养老地。 养老地产已经成为目前最新鲜的话题和探讨的焦点。

说到养老地，美国一定绕不开。 美国养老房地产模式建立最早(始于20世纪60年代)，因此已经形成了结构比较完整、门类比较完善的养老房地产产业结构和老年住宅系统。 因此，总结了美国养老地产的开发战略、运营模式、快速发展趋势及其相关经验，对我国养老地产未来的快速发展有借鉴意义。

美国相对于欧洲和其他发达国家，老龄化程度较轻，养老地产以商业化运营为主，突出优势是设施完善。 然后，美国养老地产运营模式是成熟的市场化运营模式，投资者专业投资进入市场，长时间提供低价的资金支持，专业运营商进行项目运营。

美国养老房地产的显著优势是集中在“养老”，都以老年人为中心。 养老社区不仅配套设施等硬件非常完善，软件也相当人性化。 其中最典型的养老居住模式之一是老年社区，以成熟的商业化运营模式而闻名。 老年社区是美国郊区化的产物，来自其特定的地理和社会背景即丰富的土地资源、发达的市场环境、年轻的老年群体。 这类社区多建在郊区，以低密度住宅形式为主，主要面向年轻、健康活跃的老年人群体，提供居住和辅助服务。

经典模型之一太阳城的中心

在美国，老年人不叫夕阳，而叫太阳，叫太阳城中心( sun city center )。 佛罗里达州的“太阳城中心”是世界上最成熟的老年人社区之一，也是全美最大的老年人社区之一。 该中心于1961年建在佛罗里达西海岸，现在来自全美和世界各地的1.6万居民，持续增长。

太阳城享受着无论哪个年龄段的老年人，无论选择哪个住宅，都积极活跃的老年人的生活习惯。 佛罗里达太阳城的整个社区包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之家”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助护理式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立住宅)、“自由广场”(辅助护理式住宅和家庭护理) 这些社区共享邮局、超市、医疗机构、银行和教会。 每人每年支付一定的费用，就可以享受室内和室外游泳池、网球、圆盘游戏场、草坪保龄球、健身、娱乐中心等设施。 另外，社区内有作为老年人大学组成部分的各种俱乐部，开设了木匠工作、缝纫坊等80多种课程和组织的活动，还有中国画。 太阳城的建筑、管理和经营都以老人为中心。

收益方面，太阳城的收益主要来自一次不重复销售收益和长期收益，长期收益包括公寓租赁收益和配套设施的采用收益。 太阳城中心的长期利益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的利益为例，会所占224万美元。 高尔夫会费900万美元共计1124万美元。 也就是说，每年这两个辅助设施的收入达到1000万美元以上，相当于卖出50多栋别墅(平均价格17.5万美元)，同时这两个设施对社会是公开经营，这部分受益人还没有计算出来。 因为这种长期利益是太阳城中心的重要利益来源。

太阳城现在迅速发展成美国养老地产著名企业品牌，年均保持300单位的开发速度，开发者已经在美国十多个州(主要集中在南方、西南、东南各州)建立了20多个以太阳城命名的老年社区

古典模式的第二个terraces护理社区

terraces是亚利桑那州的一个古老小区，经过美国浸信会委托地产商进行阶段性的改建升级，其中98%的建筑物倒塌重建，但花园和绿地得以保存。 开发后成为有特色的老人护理社区，也成为亚利桑那州唯一满足1000多个护理标准的老人社区，使老人护理专业化是terraces的特色。 这里的护士都是最高级别的注册护士，简直是“医院+疗养院”的“保障型”老年人居住区。

terraces护理社区与老年人的康复护理相比十分完善。 除了有几个老人专用的大康复设施外，心脏病中心和眼科中心等数百家医疗诊所散布在大街和小巷，疗养院鳞次栉比，老人可以根据自己的身体状况和经济负担能力选择各种级别的服务。

terraces护理社区入驻率达到92%，每月有多名老年人需要更高级的护理，目前terraces护理社区已建成了一些高级公寓。 亚利桑那州政府负责人表示，在土地日益短缺的市场行情下，养老房地产的开发趋势将重视“镶嵌式”养老住宅和老小区的升级改造。

古典模式的三所大学老年村

近年来，美国的养老地产有替代化的倾向，例如有些人把养老社区搬到了大学。 美国1947年以后出生的“婴儿潮一代老人”们教育水平普遍较高，比这一优势更多的大学参与了养老地的开发，掀起了“回到母校度过晚年”的热潮。

宾夕法尼亚大学的校园里有一个名为“大学老年村”的退休社区，招募本校的校友，现在住户的平均年龄是77岁。 现在，一些社区通过与周边知名大学建立合作关系，采用大学停业的房地产建设“大学老年村”，采用大学教育设施，提供终身学习项目，吸引大量高知文化的老人，使之变老。

特别是老年人们住在自己母校的养老公寓里，每天空闲的时候和年轻时代的毕业生们一起聊天，偶尔看球类比赛，上课。 在“大学村”生活，让老人们感觉又回到了年轻时代。 而且周围都是同龄人，没有压力，每天过得很开心。

美国的“大学老年村”现在有多种运营类型，第一种模式包括活力老年村、独立生活老年村、协助生活的老年村、专业护理老年村等。 55~65岁之间健康的老年人可以进入有活力的老年人村养老，65岁后可以进入合作的老年人村养老。 独立生活老年村主要是居家式的自主养老方法，主要包括住宿、饮食、娱乐活动等功能。

大学内的合作生活老年村和专业护理老年村主要比较75岁以上的老人，居民从中得到3个层次的护理，为各个阶段提供必要的服务，专门为居住者提供持续的护理服务。 村里的护士需要护士的执照。 调查显示，住在继续护理大学村的老年人的平均寿命比美国其他社区高8岁，医疗的平均消费量减少了30%。

古典模式的四套老年公寓

在美国，老年公寓属于养老不动产中的公租房类型。 近十年来，养老地产在美国各地城镇的开发和快速发展已经进入成熟阶段，不仅开发的程度和形式多样，而且其运营模式也多种多样。 例如在纽约，大小的老年公寓在曼哈顿和布鲁克林等5个行政区分布着数百套，每3条街(称为国内行政)就有老年公寓。 其中有市政府投资的、区政府筹集资金的、街道合资的、非营利组织私募的开发人员基金会和建设的。 例如曼哈顿黄金地带第九大街54街的克林顿花园( clinton garden )是美国联合政府提供援助建造的老年公寓。 这个花园是欧式砖墙建筑。 克林顿花园负责人哈曼·拉斐斯说，克林顿花园老年公寓有100个房间，根据联邦住房条例第202条，该老年公寓在纽约市的收入低于25，100美元/年(夫妇)，2，2000美元 入住后，每月房租占房客每月收入的1/3。 例如，退休老人每月的社会保险金是750美元，住在这里每月需要250美元左右。 如果把750美元交给老年公寓，老年公寓除了三餐之外，还会组织旅行和戏剧等活动。

例如，纽约斯坦顿岛区的乔治花园老年公寓属于纽约非营利组织“养老房地产基金”下的公寓。 这个基金会开发了九套老年公寓。 乔治花园是一座大型老年公寓，有六七栋楼，中央和周围是草坪和花园。 在这个公寓里，老年人夫妇通常被分配一个房间，单身的老人被分配单间。 不管是单间还是一间，厨房、厕所都是一个人用的。 乔治花园门口有几千平方米的老人中心，老人中心有饮食店、图书阅览室、乒乓球室、健身室等。 该中心除了早餐和午餐外，还开设了健美操班、歌唱班、陶器班、绘画班、舞蹈班、太极拳班等，60岁以上的老年人不论贫富都会参加，享受1~2美元的早中餐。 这个花园里住着近千名老人，形成了体性化服务的老人社区。

美国老年公寓委员会都由公寓老人组成，便于信息表达。 公寓委员会负责公寓的日常业务，有常设办公室，每月定期召开例会。 公寓委员会重视提高老年人的归属感。 居民55岁以上、18岁以下的陪同必须每年住30天以下。

来源：千龙新闻网