中国房地产 换了一种玩法！

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8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见》。

这意味着深圳版的“新房改”计划正式登陆。

对于深圳来说，房地产将开启另一种模式，发挥另一种方式。

一旦这个游戏被证明是有效的，它可以解决中国房地产发展中的复杂问题。

未来20年，它可能会被推广到中国的主要城市，并成为中国房地产业的一种新方式。

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中国房地产面临的问题不是产业问题或民生问题，而是一个系统问题。

因为，无论出台什么政策，政策制定者都必须面对四个考验。

1.房价不应该急剧上涨——否则，它将导致全国范围内的再次抢房，其后果将不会得到满足。它既不能上到中央政府，也不能下到老百姓(603883，临床单位)。

2.房价不应大幅下跌——否则，很容易引发系统性金融风险。

3.确保低收入群体拥有住房——这是一个生计问题和稳定问题。

4.确保地方政府的财政收入——这是政府和学生的事情，直接关系到他们自己的利益。

因此，无论是长期机制还是短期监管，所有改革都必须确保上述四条红线不被触及。

然而，当人们超越这四个问题思考时，哪里出了问题？

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回顾30年前，当中国房地产起步较慢时，我们以香港为师。

我们学习了预售模式，当房子还是空的一座城堡时，就可以出售。

我们学习了土地拍卖模式，通过出价最高者的方式决定了绝大部分土地的所有权，土地高拍卖的后果直接导致了商品房的高价格。

我们学习了商品房模式，把所有公民的住房问题推向市场，市场可以自由分配他们，不管他们是穷是富。

甚至，我们已经学会了“建筑面积”模型。当人们购买100平方米的房子时，他们可能只能得到80平方米的实际使用面积(这种计算方法在香港这个出生地已经被废除了)。普通人永远不会知道它是否值得购买。

当然，还有更多。

然而，回顾今天，尽管这一模式帮助中国房地产业快速发展，但它带来的问题也日益暴露出来。

首先，单纯依靠市场来解决住房问题似乎是公平的，但这会导致一些中低收入群体陷入无房可住的境地。然而，事实上，解决这些人的住屋问题，应该是政府不可推卸的责任。

其次，出价最高者的土地模式会使地方政府愿意依靠土地融资，但缺乏推动工业和制造业发展的动力。

第三，纯粹的市场经济会越来越快地推高房价，而房价的上涨会带动越来越多的人加入购房队伍，同时会吞噬整个社会的财富，导致房价不能降、不敢降的整个社会被绑架。

就像今天，当国家的发展方向、企业利润、精英财富保障和人民对老年人的支持都以住房为基础时，这意味着什么？

这意味着我们的老师，请犯一个错误。

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如果老师犯了错误，他必须再问一遍。

而且，这一次很可能是新加坡。

由于新加坡在房地产管理方面取得了举世公认的成功，它已成为政府解决住房问题的典范。

1.2005年，人均住房面积达到25平方米，超过80%的新加坡公民住在政府公寓。

第二，自20世纪90年代以来，房价的变化基本适应了宏观经济的变化，这表明新加坡政府在调控房价和抑制投机方面也取得了良好的效果。

3.新加坡的财富积累没有被房地产绑架。它的主要财富来源是对外贸易和工业，它已成功地成为世界上主要的工业发展大国之一。

新加坡房地产管理的成功可以通过一张表来理解。

注:永久居民:具有新加坡身份的外国人享有一些公民权利。

1.新加坡的住房制度:以公房为主，私房为辅。

新加坡建国之初，政府就把公共住房建设放在优先地位。目前，新加坡已经形成了以公寓为主的公共住房和以中高档公寓和别墅为主的私人住房的住房体系。

第二，HDB公寓的定价机制以居民收入为基础，其中对中低收入群体的HDB小型公寓的优惠和补贴更强，实际支付价格远低于同期HDB公寓和私人住宅的转售价格。中等收入的新加坡家庭只需两到两年半的收入就可以买一套四居室的公寓。

3.低成本土地供应是低成本HDB公寓的必要保证。HDB公寓所需土地的供应模式在早期是由政府免费分配的，后来转变为低成本强制征用。

4.新加坡政府对HDB公寓的入住、安置、转售和处罚制定了严格的机制。抑制投机的严格政策使得整个新加坡公寓市场没有套利。此外，就面积而言，HDB公寓受到不同的待遇。福利财产越大，面积越小，反之亦然。防止这项政策成为懒人的温床。

最后，小型商品房的供应可以满足富人的巨大享受需求。尽管这些房产的价格波动很大，但普通居民的生活并没有受到影响。

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显然，这一次深圳的房改是“以新为师”。

根据最新公布的深圳房改计划，到2035年，深圳将新建170万套各类住房。

然而，170万不是关键点，但关键点是170万的供应分类表。

通过比较新加坡的住房制度表，你会发现许多学习的痕迹。

1.商品房总量下降到50%以上。可以说，商品房不是这场游戏的主角，也可以说，开发商不是主角。

2.主导作用是政府主导的民生住房制度。这个系统在新加波被称为HDB，在深圳被称为政策性住房。这种住房将占生活的最大比例。

3.在两种制度中，民生和福利的性质越大，单位规模越小。新加波HDB公寓就是这种情况，深圳的政策性住房也是如此。

4.民生住房制度有保护登记人口的规定。在新加坡，只有市民可以购买新公寓，而绿卡持有者只能购买二手公寓。对深圳而言，只有注册人才能购买房型商品房，而非注册人只能租房(低端)或申请人才房(高端)。

5.保证一定数量的小型商品房供应，不仅可以稳定房价，还可以为高端需求提供出口。与此同时，低供应量确保了商品房的稀缺，并防止了价格大规模下跌。

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深圳新的房改再次拉开了中国留学的序幕。

三十年前是香港，这次是新加坡。

因此，仍有更多的政策需要完善，包括:土地供应保障、民生住房申请条件、防止政策性住房套利条款等。

然而，无论如何，这是一个新的开始，对深圳来说是新的，对中国房地产来说也是新的。

如果你不在改革中重生，你将在撤退中死去。

祝深圳好运，祝中国好运。

来源：千龙新闻网