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3月15日,北京的一位校友问我现在能不能买。我说过我会等待新的北京政策。事实上,那天没有人注意中央电视台播放了什么假的或者揭露了什么黑幕。每个人都焦急而沉思地等待着靴子在首都的落地,仿佛听到了撞击声或者暗暗希望永远听不到它。

两天后靴子着陆了。

这不是坠机,而是“为穿越而战,炸毁一群海鸥。”如果摄像机能固定在业主的脸上,被高房价赶走、被各种玩家嘲笑的青北的脸上,以及参与中国房价地图的吃瓜人的脸上,那一定是节奏四重奏。

什么是抵押贷款,也就是我上一篇文章中提到的原始贷款。简单地说,北京的房子和全国曾经发放的贷款都被视为第一套认证标准,第二套贷款被采用,首付比例为6-80%。

普通住房60%,非普通住房80%。总之,值得一提的是非普通住房,它基本上打破了提高需求的杠杆。

然而,监管并不是每天都有。每个人都习惯了。如果没有监管,人们会感到恐慌。北京和上海将永远崛起。嘿,真的没有。当然,并非每个城市都会永远崛起,它们已经衰落,而最近的衰落是由于使用了“还房子还贷款”的杀手。那么,你能理解老司机等待靴子的心情吗?

01

前世,谁“认房子,认贷款”,就是优秀炮弹的成长历史

1) 2010年,女孩们第一次长大

2010年6月4日,住房和城乡建设部、中国人民银行银行业监督管理委员会发布通知,明确了“住房和贷款认定的认定”

2010年7月12日,上海市下发沪房管市[2010]243号《认可住房和认可贷款》

2010年7月15日,北京发出了“还贷还房”的通知

2) 2011年在血流领域

之后发生了什么?十步之内,他将杀死一个人,并通过一千英里,他不会停留。中国掀起了一场摧毁售楼处的激烈运动。让我们列举几个感受一天氛围的例子:

2011年11月,北京大兴顺驰的领海从18,000转移到14,000。店主的情绪失控,销售办公室的沙盘被砸碎

11月,上海万科清林路降价15%,老业主谈判失败,售楼处被毁

11月,南京天正滨江花园从2万元涨到1.59万元,砸沙盘

11月芜湖镜湖世纪城7350-4200,砸售楼处

10月,宁波和盛国际城从1.5-1.6降到12000,沙盘被砸碎

10月,上海中海宇晶Xi安从22000人转到16000人,业主和保安发生冲突,砸毁

10月,上海龙湖鲤城从1.85升至1.4,成绩斐然

9月,北京毛静国际城的房价为1.98比1.4,部分业主被拘留

当时,发生了一些著名的事件,比如鄂尔多斯(600295,BUY)的崩溃,康巴什的房价从2010年的1万多降到了3000多。这位内地明星告别了中国的大舞台。

那时,微博很受欢迎,美美很受欢迎,红十字会也很受欢迎。这是非常受欢迎的一年,是第十二个五年计划的第一年。

3)流浪2012

2011年后,当房价大幅下跌,到处都被砸时,政府会议坚定地表示,尽管有所犹豫,但监管和控制是坚定的。

然而,在多次下调存款利率后,央行于2012年6月8日下调了基准利率。同一天,国务院常务会议《商业银行资本管理办法》降低了商业银行二手房贷款的风险权重,并于2012年7月6日再次下调基准利率。随后,出现了各种信贷放松模式。(2012年,一个长期机制和财产税出现在调控的热词中。从当时的语言力度来看,我觉得明天醒来的时候,房产税的征收表格就会出现在我的面前。(

机会稍纵即逝 你不能不知的中国买房路线图

2012年下半年,房价在此前下跌的基础上上涨。

4)在2013年,它既紧又松

2013年1月,部分银行微调了二手房的认定标准,将住房和贷款的认定放宽为住房而非贷款。

2013年4月,第二次强调“购房贷款”。但是,从信贷数据可以看出,经过2011年和2012年的抑制后,2013年信贷大幅增加,表明银行在实际执行中可能会放松购房贷款政策。

因此,2013年房价大幅上涨。

5) 2014年,和日本戏剧一样大

所有伟大的逆转都源于绝望,就像日本电视剧一样,把人类的欲望挖掘到了极致,爱、恨、恨、杀,都经历了质疑、咆哮和沉默,只有逆转,因为逆转不需要过去生活的冷静逻辑,绝望的人应该用冷静的逻辑做什么?

2014年上半年,2013年的信贷放松得到了纠正,事实上,住房确认和贷款确认得到了加强

2014年9月,房价大幅下跌,北京房价下跌了12.8%

2014年10月,政府突然发布文件,将贷款确认改为贷款确认

2015年,深圳率先崛起,随后上海发生了变化

2016年,20个城市蓬勃发展

6)2016黑仔祭祀

2016年11月,上海市和深圳市再次认可该房屋,认可该贷款

随后,在春节前,深圳股市出现了10%的回调,上海股市被冻结。春节过后,上海的一些地区调整了5%,郊区的二手房很难卖

2017年3月17日,北京和广州再次认可该房屋,认可该贷款。郑州看到北京的态度后偷偷开了一个小口,并做出了明确的声明来堵住这个小口

02

炮弹的致命性源于信贷紧缩

贝壳只是一个介绍,本质上是信用扮演了一个杀人的角色。面对信贷紧缩,所有中国人对房地产的情绪都荡然无存,而我们对房地产寄予的家庭幸福、孩子的未来和阶层认同在衰退面前也不复存在。也许我们爱的是它的回报率,它没有情感,我们也没有。

(数据来自中国人民银行)

从上表可以看出,2010年信贷激增后,在2011年和2012年受到抑制,2013年信贷再次大幅增加,2014年再次受到抑制,你可以看到2015年和2016年。

让我们来看看北京的一个住房价格案例,感受一下监管和信贷的节奏:

2010年大幅上涨后的下跌可以从销售办公室的数据中看出。北京和上海的房地产价格下跌了30%。

从沿海赛罗市数据看2011年后的情况:2012年,在上年下降的基础上有所回升,下半年更为明显;2013年,紧张和宽松导致房价上涨近40%;2014年,它再次收紧,导致房价下跌12.6%;在2014年底正式放松之后,一年后房价大幅上涨。

在2010年和2015年的两次大幅上涨之间,它经历了几次大幅下跌和反弹,最终显示出大幅上涨。

03

老司机说

每个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的,形成了一些实践性很强的游击理论。当国家让它回去时,它会在国家沉默时走进去。

让我们从老司机那里挑选一些引语:

第一个是张大伟:你将来能买房子吗?伟哥坚信,房地产监管的目的是稳定市场,而由监管引起的房地产市场波动是一个上车的机会,所以你应该有所准备。

高露:对于那些不缺钱的人来说,接下来的几个月将是一个很好的购买点。稳定的市场是购买的最佳时机。

欧洲水库:政策就像刹车片。监管相当于踩刹车。最初的飞升速度可能会降低。你见过刹车刹车倒车吗?没有。

我认为最终的结果不仅取决于以往的经验,也取决于现政府的意愿。

政府有两个需求,一是降低杠杆,二是稳定公众舆论。稳定的舆论是不会被分析的,只要它倒下,一些人就会砸烂售楼处,一些激进的卖家会站出来抱怨房地产投机的危害,所以我们善良的人们不会把他们都杀了。

政府的主要观察指标应该是杠杆。从上表可以看出,2015-2016年的增长取决于杠杆率,这与之前的情况不同,此数据不包括公积金贷款和商业及住宅贷款。

结合CICC的数据,根据公积金等贷款占25%的估计,2016年可能有7万亿新增住房相关贷款。去年新房成交量为10万亿,而二手房成交量据连锁住宅估计为5万亿,因此杠杆率可能达到47%。2016年,个人抵押贷款占新增贷款的45%。

央行的心理位置在哪里,杠杆率已降至35%以下?个人抵押贷款约占30%?根据后者,假设新增贷款保持不变,预计今年个人住房抵押贷款将降至3.8万亿元,前两个月已支出1万亿元,这意味着剩余10个月平均每月支付2800亿元。请比较一下去年6000多亿元的高点。

据粗略估计,信贷是房价幅度的两倍,信贷减少32%意味着房价下降了15%左右。

你有没有注意到最近的价格上涨伴随着信贷的双重增长,这是由边际收益递减引起的?如果你认为在不久的将来会有另一个大的增长,这意味着杠杆率已经超出图表。

即使按照过去五年和2010-2015年的节奏,2010年的飙升也是在经历了五年的反复收紧、跌宕起伏和反弹之后消化的。

当然,政府不希望市场暴跌。据估计,在进一步决策之前,它应该观察杠杆率降低后的市场反应。回调稳定后,一线市场仍可预期。关注市场,找到底部。

04

运营路线图

综上所述,我认为将会有一个高的房价整合,这将形成一个根据信贷紧缩的盒子冲击。我恐怕这也是政府的想法,而要消化这个增幅是需要时间的。

在这样的大背景下,我的思考被分析成两个维度:空和时间。

空房,也就是选择城市来选择位置,而选择城市有三个标准:

1)首先是经济。经济是独一无二的,最好是垄断它。具体的行业是金融和互联网的高科技。我认为只有向北深入才能满足这个条件。从他们的人均国家税收和税收可以看出,他们远远超过其他城市,这反映了经济结构。全世界房价高的城市都与这三件事有关;

2)第二是人口。人口增长或人口吸附能力强的城市是安全的。例如,广州、天津、南京、郑州、济南等。不用说,北方的人口吸附能力是很深的。虽然北京和上海的人口增长在过去的两三年里停滞不前,但每个人都知道这是因为他们疏散了人口;

三是土地供应。不管经济有多好,只要供求充足,郊区就不会涨,而供需最紧张的是深圳、北京、上海和广州;

4)关于位置,我仍然坚持自己的观点。思想发达的地方政府将首先开发郊区,然后以稀缺的价格出售郊区稀缺的土地。随后,他们将开发城市地区,并将城市地区稀缺的土地出售给天空;大都市地区的房屋没有泡沫,这反映了货币泡沫,而郊区则反映了货币泡沫和房屋泡沫。试着找一个泡沫少的房子,政府可以控制土地供应,但实质上很难控制货币。

机会稍纵即逝 你不能不知的中国买房路线图

选择城市将变得越来越重要:

1)中国已建成的城市住房约为450亿平方米。即使按11亿人口(加上实际进入城市的流动人口)计算,人均也超过40平方米。中国的整体城市化已经完成,剩余将逐步积累。再过五年,你会发现大多数城市都是房子;

2)从1960年到1990年,年人口超过2500万的婴儿潮一代提供的购房主力逐渐退出。五年后,青年人口急剧下降的一代成为购房的主力军。没有就业机会的小城市将真正经历到处人口和住房减少的悲惨局面。

至于时间,我认为有一个房价旋转图。

深圳有一个早期的一年周期,接着是长江三角洲的领袖上海,然后蔓延到长江三角洲的重要城市,最后是华北和京津冀,一个广阔的北方地区,这只是一条北伐之路。

深圳是领先的指标。为什么会这样?首先,它有最少的新房子供应,是一支轻骑兵;其次,它有许多年轻人,许多学龄的年轻人,而且更活跃;最终,它是一个没有历史和阶级的移民城市。相比之下,文化沉淀也有一些不足之处。简而言之,有许多冒险家。哦,还有,深圳的第二代一般都比较穷。北京、上海和杭州有许多富二代。深圳的第二代人要活两代人。

机会稍纵即逝 你不能不知的中国买房路线图

就深圳目前的情况而言,在杀戮之后,市场已经冻结了很长一段时间。春节前,出现了大幅度的调整,很多普通地段的房价都下调了10%。春节后,小洋春出现了二手房交易,尤其是香米湖和南山的豪华住宅区。是因为富人更害怕监管吗?

深圳可以作为北上广的一个典型,它将被观察几个月。如果深圳的二手房数量和价格保持目前的状况,这意味着它已经完成了触底。实质上,深圳的住房贷款已经大幅减少,在信贷减少的基础上保持交易具有借鉴意义。

因此,结合空的时间理论,绘制了以下路径图:

第一阶段,确认深圳触底完成后,买入深圳;

第二阶段,确认上海触底完成后,买入上海;

第三阶段,确认北京和广州触底后,买入北京和广州;

其他人口多、土地少的城市设计自己的路线。

话虽如此,事实上,严格的要求不是房子,而是钱!我们挥之不去的恐惧,就像一场梦,既不是来自平庸的生活,也不是来自枯燥的理想,而是纯粹而简洁的,这是因为我们无法跟上央行的印刷速度。

我们的悲哀是,我们这辈子不是在和自己竞争,而是和注定要跑而不是赢的印刷机竞争。而买房,只是让自己输得不那么快,那么惨。仅此而已。

来源:千龙新闻信息网

标题:机会稍纵即逝 你不能不知的中国买房路线图

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