京沪二手房量价齐跌 购房者议价能力强

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记者最近走访了北京和上海的二手房市场，发现以北京和上海为代表的重点城市的二手房市场很冷。在严格调控政策的影响下，抑制房地产投机的效果开始显现，一、二级房地产市场开始进入调整周期。

专家认为，随着住房和建设部门以及地方政府继续保持整顿市场秩序的高压力，房地产市场监管的效果将在全国热点城市尤为突出。

北京和上海二手房交易量下降

根据链家研究院近日发布的数据，北京链家二手房交易量5月份下降了23.9%，不到3月份交易量的六分之一，为2015年以来的最低水平。与此同时，二手房交易周期也在延长，平均交易周期为52天，为2012年以来最长。买家有明显的观望情绪。

类似的情况也发生在上海。近日，记者走访了上海二手房市场，发现随着房地产市场交易量的稳步下降，各地区中介带的成交量普遍下降了20%至30%，成交量下降了近20%。在一些传统热点地区，如长宁区中山公园和静安新客运站，交易量也比上个月下降了1%至20%；郊区二手房交易的下降更为明显，基本在20%以上。

上海二手房指数办公室认为，上海二手房市场降温的主要原因是游客数量减少和替代客户减少。一些中介告诉记者，“目前，超过60%的交易都是为了购买学区。”

在交易价格方面，根据链家的数据，今年5月份北京二手房平均交易价格环比下降2.3%，在连续17个月上涨后，又连续两个月下跌。叶巍我爱我家集团市场研究所的统计数据也显示，在12个有交易的地区中，有8个地区的平均交易价格在下降，只有4个地区的价格在上升。降幅最大的是通州区和亦庄开发区，这两个地区都超过了20%。

在上海，为了顺利换货，卖家的价格优惠幅度一般为1%-2%。对于有待改善的大中型房屋，由于需求相对较小，一些卖家为了尽快置换和出售房屋而降价2%-3%，一些急售者甚至提出降价4%左右的空房。

买家的议价能力增强了

一些二手房中介告诉记者，北京和上海的二手房交易往往是“买方市场”。例如，在一些受欢迎的地区，新房子的数量增加了，买家的议价能力也提高了。

在北京人气颇高的朝阳区望京，郑先生告诉记者，这栋房子的平均价格是66000元，比政策出台前低了2000元左右，但比去年9月份高了近10000元。“当时的价格应该是我目前的心理预期。在实行密集的调控政策后，这种效应会逐渐显现在房价上。”郑先生说。

“去年第三季度出现的‘第二个迹象’或卖方提价和价格暴涨已经消失。现在，只要双方都有诚意，就有可能根据卖方的挂牌价格谈几万到几十万。”在亦庄一家二手房中介工作的孙洁告诉记者，在金满祥二期工程中，两套面积约90平方米的二手房的最终成交价分别为35万元和20万元，与挂牌价格相差甚远。

记者注意到，虽然目前二手房价格较为宽松，但与去年北京二手房价格不合理上涨后的价格相比，一些受欢迎地区的平均房价并没有发生明显变化。许多近期打算买房的买家表示，他们仍处于观望状态很长一段时间，而眼下的下跌只是向年初的水平过渡。

链家研究所所长杨现领认为，强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期。随着交易量的不断下降，所有者已经无法保持强势地位，价格上涨的比例有所下降，而价格下跌的比例却有所上升。然而，买家有强烈的观望情绪，空的市场议价价格正在上升。一度坚挺的房价已经开始松动，下跌已经成为必然趋势。监管政策正在取得预期效果。

在上海，随着市场成交量的萎缩，二手房市场的第一批买家开始占据主导地位，量价交易的趋势在一些地区明显。在闵行顾美罗阳、金红桥等地刚刚需要聚集的地方，一些去年以来上市的房子开始陆续出售，但实际成交价格普遍下降了3%-5%。

根据中原地产的数据，首付比例和贷款成本的增加已将居民购房贷款的使用降至2015年以来的最低水平。“一些卖家降价来吸引顾客。目前，银行办理个人贷款需要很长时间。一些持有售后公房的连续置换客户选择下一个客户，通常有付款比例要求。面对高额首付的客户，他们愿意给空更大的议价空间，甚至5%。在一些板块，大中型公寓的交易量正在上升，价格经常变动，房价水平没有上升，甚至开始下降。为了争夺客户，二手房卖家只能降价。”几位二手房代理商告诉记者，在现在的市场上，“购房者的话语权要大得多。”

在监管政策下，二手房市场的交易量将稳步下降

据业内人士透露，目前北京和上海的二手房供应量相对较少，二手房仍是交易的主力军。在持续加码控制政策的背景下，很难实现大规模的交易量，价格随着需求的变化而波动，这是稳定和向下的，或者说是一个基本特征。

3月底，住房和城乡建设部要求各地继续整顿房地产市场秩序，重点整顿房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为:一是垄断住房和操纵市场价格；二是制造谣言，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，住房和城乡建设部指出，加强二手房市场管理是调控的当务之急，各地要因地制宜，全面落实政策，尽快稳定二手房市场。对于市场上的违法行为，我们必须严厉打击。

上海二手房指数办公室表示，在北京和上海，随着商住、首付和不规范中介行为的整治行动，4月和5月的二手房月平均成交量较正常年份有所下降，价格涨幅略有回落，传统的“银四”、“红五”不复存在。有迹象表明，市场替代力正在减弱。预计中端改良房交易将受到影响或继续下跌，而高端住宅需求将在房地产市场去投资后开始企稳，这表明调控住宅属性精确定位的政策效应。

中原地产市场分析师卢文喜表示，从全国来看，随着越来越多的城市受到监管，地方政府正在借鉴北京、上海等城市的调控政策，未来出台的政策将越来越强，从而进一步抑制房地产投机。在二手房市场中，整顿和规范市场秩序将始终对中介机构保持较高的压力，以推高房价。在一步一步的压力下，全国房地产市场的整体交易将继续巩固在一个低水平。

来源：千龙新闻网