读懂房贷利率 你就明白了未来房价趋势

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为什么住房和城乡建设部能如此迅速地采取如此有力的措施打击房租投机？一开始，对投机性房价的调控总是滞后？如果我们在2017年集中采访城市领导人，房价不会像现在这样上涨吗？

在此期间，房地产市场的热点几乎都集中在“租金投机”的话题上。

不难看出，政府对房租投机的态度是一致的。8月19日，第二天，住房和城乡建设部直接采访了以自由式和蛋壳为代表的许多租赁企业的负责人。

要求禁止以抢房的形式哄抬房价，并诱导房东提前联系租赁合同。它还强调“三严”，即严格检查融资渠道、租金上涨和租赁资格。

此外，8月21日，一条举报黑中介的专线开通了，一场全国范围的打击行动出台，以保护租赁市场的土壤不受侵犯。

一系列措施把首都的恶狗牢牢地挡在了门外。它也作为一个例子来警告所有想在未来做房屋租赁生意的人:不要随便碰这个市场，也不要想通过这个市场发财！

听到这个消息后，房地产研究俱乐部的一些粉丝问了我一个问题。他说:

为什么住房和城乡建设部能如此迅速地采取如此有力的措施打击房租投机？一开始，对投机性房价的调控总是滞后？如果我们在2017年集中采访城市领导人，房价不会像现在这样上涨吗？

这个问题很有趣。我会和你分享答案。

首先，“面试”几乎是中国最高级别的市场监管，就好像你犯了一个错误，你的老板邀请你去喝茶。当面问你，你以后会做吗？

如果你不这么做，那就签一份军令状吧！我相信每个人都明白它背后的深刻含义。

这种方法特别容易使用，所以在开始的时候，在调控房价的时候，地方政府强行干预市场来限制楼市的价格，并且还设立了每日限价，这在历史上几乎是闻所未闻的。因此，在中国，只有你想不想管理的理论，没有绝对的游戏。

回到问题本身。

如果房价高，你买不起也没关系。不管怎样，每个人都可以租房子，但是如果租金太高，就行不通了。由于城市人口已经失去了居住权，大量的年轻劳动力被挡在城市之外，这相当于扼杀了城市的发展。

正如我上面所说，租金最能反映一个城市的经济性质和市场供求关系，也是一个城市的底线。如果底线被戳破，一切都会结束。

第二，如果租赁市场自由化，资本将控制市场，并以一种吸血的方式随意调整价格。然而，目前的城市财富创造能力不能支撑资本的利润基础，它迟早会崩溃。崩溃后，首都拖欠了房东的租金，成千上万的房东赶走了年轻的房客。

第三，房价和租金投机的既得利益是不同的，做自己不感兴趣的事情是人的天性。

总的来说，这一波炒租所带来的后遗症可能不是很好，因为这件事已经引起了业主提高租金的期望，并不是那么容易就能平息的。

三线和四线城市将根据供需和居民工资水平自动调整和回落，而北京等热门的一线和二线城市需要通过快速增加供给来平衡市场。

例如，有资金储备的房屋被强制拆迁，例如，增加长期租赁公寓的土地以开发租赁市场，例如，大城市周围农民的集体建设用地被转换为前面提到的租赁，等等。

“房价可以变形，但租金不能变形”，这是民生的底线和发展的共识。因为一个城市的活力取决于朝气蓬勃的年轻人，而不是所谓的达官贵人。

这都是为了租赁。接下来，我们来谈谈今天的主题，“如何判断未来房价的走势”。以下使用的信息是我的老朋友壳牌研究院要求解释的。我隐藏了我的自私，并秘密地与你分享。

2

就目前的市场形势而言，空军队根据形势占了上风，许多军队与空军队之间的战争令人担忧，尤其是在未来房价是否会上涨的问题上。事实上，归根结底，有两个关键词，“经济形势”和“城市化率”。

如果你是子木的老读者，我相信你会在我的文章《一篇文章看中国房地产市场的前半部分》的结尾注意到一个线索。

未来房价是否会进入下一个上涨周期取决于居民储蓄，即可支配收入的比例。

目前，居民收入的增加无非是两种形式。首先，产业升级刺激内需和自我造血；其次是人民币在一带一路的国际化，那里的血液被吸到了别处。

至于这段时间的长短，目前还无法判断。也许明年，当石油资源从邻国的大兄弟那里挖掘出来并以人民币结算时，中国可能会一波一波地变富。

当然，把国家的财富转化为人民的财富的方法不能是突然给你银行卡里的钱，这样你就可以得到一笔横财。只有提高税收门槛，减少医疗和教育支出，增加民生保障，才有可能。

理想情况下，医疗在未来可能不需要花钱，儿童从童年开始的教育也不需要花钱。我相信这一趋势一定会到来。毕竟，我们不能认为大学生可以在77年恢复高考，而九年免费义务教育可以在2006年实施。

正如蔡朝阳老师所说:“教育的本质是让人有勇气理性地思考和判断一件事！既然你不能改变这个世界，你必须学会不被这个世界所改变，你只能期望这个世界变得越来越好。”

就城市化率而言，对于房地产市场来说，拥有更多军队一直是最后一根稻草。(建议您双击图片以放大图片感知趋势)

从上图可以看出，自1980年改革开放以来，中国的城市化速度一直在加快。特别是1998年房改结束后，房地产市场全面进入商品房时代，城市化速度迅速加快。

2017年，中国常住人口的城市化率仅为58.52%，与70%的目标相差12个百分点。据估计，将有1.8亿人被释放到城镇。考虑到人均住房需求36平方米，这将带来65亿平方米的住房需求。

目前，中国已经进入经济转型阶段。一线和二线城市正在进行产业结构调整。从目前一线城市的城市规划来看，他们是在人口控制之下，所以二线城市将是未来吸纳和承接人口和人才的主战场。

那么，当问题来临时，未来房价很有可能会上涨，那么如何判断这个上涨信号呢？

答案是“抵押贷款利率”。

抵押贷款利率由邓老于1980年提出，1998年前后有所提高。同时，公积金贷款业务的提出，最长贷款期限延长至30年。

正是因为抵押贷款的诞生，居民可以用少量的资金来撬动更大的杠杆来完成资产配置，中国的房地产市场迎来了黄金十年。与此同时，由于过度使用抵押贷款杠杆，房价飙升，资产泡沫迅速积累。

许多人买房时只把按揭利率作为利息计算。然而，抵押贷款利率实际上是中国房地产市场宏观调控的最有力武器。

如上所示，房地产历史上的任何转折点几乎总是踩着抵押贷款利率变化的节奏。抵押贷款利率上升，房价下跌；抵押贷款利率下降，房价上涨。

(图为2017-2018年北京房价随按揭利率的变化)

2017年的大牛市是抵押贷款利率五次下调和2015年抵押贷款30%折扣的结果。在这一利率进入历史低谷区后，再加上棚内psl供应的货币化，第三和第四条线也疯狂了。

因此，在未来，判断房价信号是否上升取决于抵押贷款利率的调整。如果有一天银行喊着要贷款减30%，你什么都不用想，赶紧冲进去买房子，因为下一个大牛市已经在路上了。

目前，中国的抵押贷款利率平均上升了15 ~ 20%，即5.88%，与历史趋势区间相比并不高。如果中央政府继续坚决抑制房价上涨，抵押贷款利率将永远不会放松。此外，如果央行在未来释放水来刺激实体经济，防止洪水涌入房地产市场的最佳方式是提高利率。

因此，最近关于广东和上海的利率大幅下降的传言并没有被打破。

3

在经历了2017年的一波非理性房价牛市后，整个市场现在已经平静下来。

以北京为代表的一线城市已经将房价变成了浮云。目的很简单，那就是他们不需要买房子，这也是土地租赁城市发展的必然结果。

现在，北京的人口和城市化率已经达到饱和，没有土地可以招标、拍卖和悬挂。显然，房地产税模式带来的财政收入比土地出让金模式更占主导地位。

因此，未来一线城市的发展趋势是发展租赁市场，以确保年轻劳动力供血城市的发展，发展共享产权等政策性住房，作为城市急需人口的过渡，并发展房地产税，开始从原住居民身上榨取利益。

从图中可以看出，出租房和公租房的供应量远远不够，因此其供应商的政策倾向将是未来的必然趋势。

与此同时，房产税的开征将会使整个市场的投资减少0/0/房，允许更多的投资者出售自己的房子，并不断优化整个市场的需求比例。

在这里，它再次让我想起了新加坡的“三轨制”房地产模式。一些粉丝在后台留言说，新加坡的房价也在飙升，这说明三轨制没有效果。

事实上，这是两个概念。新加坡三轨制的优势在于，政策性住房占了绝大多数，这至少保证了居民的日常生活。至于商品房是怎么炒的，怎么涨的，这不是每个人的事。普通人(603883，临床股票)自然不会抱怨，因为他们自己的利益不涉及。当人们有钱的时候，你在乎他们是否喜欢买房子吗？

例如，在北京，虽然政策住房和租赁市场将在未来建立，但商品房仍将上涨，因为越来越多的年轻人想要跨阶层，越来越多的当地居民将逃离北京。只是这个市场不像空那样投机，以换取稳定的刚性需求。

二线城市的情况是一线城市过去的生活。

一线城市的高生活成本迫使人才加速返回二线城市。随着二线城市产业的升级，二线城市的大学生越来越喜欢留在当地发展。

以人口为基础的城市更注重市场经济的发展和城市建设，但这是一项耗费财力的大工程。

因此，即使将来开征房产税，二线城市也很有可能使用土地出让金模式，因为资金来得快，只有大量的资金才能支撑一个城市的快速发展。

因此，在未来，热门二线城市的房价很有可能会上涨，而且涨幅会大于一线城市。同时，对于人才来说，二线城市也将成为人生机遇的新选择。

对于三、四线城市来说，在这场大牛市爆发后，社会居民的储蓄已经透支。随着住房改革货币化补贴的弱化，三、四线城市的市场逐渐停滞。

有些人可能会说三线和四线城市也需要城市化，农民不得不去城市。为什么未来房价没有希望？

答案其实很简单。

首先，人才跟不上，许多三四年级的大学生正在加速外流。即使城市化，没有人才的产业也无法发展。最终，我们仍在借钱发展经济，恶化地方债务，这是一个无限循环。就像中国东北的许多地方一样，连养老金和公务员的工资都是通过借钱来支付的。

中国的城市就像是一流的。所有的学生都在努力学习以取得好成绩。但是基础、才能和被班主任照顾的机会是不平等的。但是所有的学生都学会了如何努力学习，而不是如何放弃。

第二，三、四线城市的房地产存量过大。

众所周知，货币化改革是在2015年实施的，以解决房地产市场的库存。那时，许多城市的房子比人多。经过这一轮上涨，许多房主抱着发财的心态，买了两套和三套。实际库存比人口多得多。

然后，2017年后，为了保持规模，开发商有工作，这是土地收购和库存补充。实际库存增量进一步提高。

因此，马云说，八年之后，最不值钱的东西就是房子，而在那之后，房子就像葱一样。这一观点在一些三线和四线城市成立。

此外，失去棚改补贴的三、四线无法依靠自身财力进行大规模城镇化建设。即使它们建成了，现有的住房存量也足以吃掉现有的常住人口。

那么，在供大于求的三、四线城市，价格上涨的原因是什么呢？

凭信仰？

来源：千龙新闻网