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随着租购并举,越来越多的城市推出了“只租不卖”的地块,越来越多的开发商变成了“房东”。据不完全统计,仅北京就有30个项目全部或部分归开发商所有,而且这个数字还在增长。许多人对这种租赁项目和一般房屋租赁的区别感兴趣。前一段时间,万科名为“玉院”的自持租赁项目在10年内租金180万元的水平上引起了很大争议。但令许多人惊讶的是,该项目推出的首批72套住房的入住率已达到90%。

房租10年180万?房企变房东 行不行得通?

不同于万科翡翠研究院以“高价”方式进入市场,记者发现仍有一些房地产企业参与自持式出租屋项目,采取了静观其变的策略。此外,虽然一些项目已经启动,但租金和租期等政策尚未确定。此前,北京方面规定自住租赁房最多只能收取10年租金,这彻底封杀了一些“以租代售”非法经营的房企的空房。

自我维持的租赁项目难以推进,高成本和缓慢的投资回收是不可避免的问题。那么,有好的解决方案吗?今年4月,中国证监会和住房和城乡建设部联合发布通知,支持住房租赁资产证券化发展,并再次明确提出试点发行房地产投资信托(reits)。开发商自持物业的模式可行吗?中央电视台《财经评论》邀请了中国城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎、中央电视台财经评论员刘戈进行深入评论。

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在哪里很难推广慢行住房企业的自我维持租赁?

刘戈:低租售比是自我维持房产的障碍

中央电视台财经评论员刘戈:低租售比是自持房产的一个障碍。北京、上海和深圳等一线城市的租售比接近1.5%。一套价值1000万元的房子一年可以拿到15万元,这远远低于银行活期存款的价值。二线和三线城市会更好,租售比为4%,这几乎是一个国际公认的状态。在这种状态下,自住出租房屋的问题并不大。然而,在一线城市,如果土地价格昂贵,开发商很难最终租出去。

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自我维持租赁的出路在哪里?

冯奎:房屋租赁的缺点需要尽快弥补

中国城市与小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎:住房租赁市场存在许多不足,需要填补,全社会应该对住房持包容态度。与世界上其他大城市相比,北京、上海和广州的租金几乎是它们的一半,它们的租金只有50%甚至更低。因此,我们应该对整个房屋租赁市场有一个宽容的态度,并允许创新。政府也应该在这方面给予相应的政策。例如,德国有租赁法,日本有住房法,我国也需要政府在这方面的后续支持,共同努力提高可持续经营的能力。在这种情况下,房屋租赁机构可以得到更好的支持,他们的积极性会越来越高。

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刘戈:自持型房地产对开发商的资金和运营有很高的要求

央视财经评论员刘戈:如果自持物业对开发商要求很高的资本,同时也要求很高的经营管理能力,开发商没有足够的自有资本,需要向银行借款,最终的回报会相对较低,而资本成本越高,难度就越大。如果我们在这个时候需要证券化和金融的支持,如果我们最终不能赚钱,我们就不能玩,房东也不能做。

因此,它有一个前提。如果租售比如此之低,当政府出售土地时,它就不能根据房地产的销售来出售土地。因此,当地方政府出售土地时,他们的观念和操作方法也应该改变,这不能用以前的标准来判断。

冯奎:风险集中在风口,监督和培训同等重要

中国城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎:风险非常明显。大中城市的租赁市场刚刚形成。与国际市场相比,国家也有许多政策支持住房租赁市场。同时,也存在许多风险,如配套设施不足、运营能力低下等。同时,人们的消费观念需要改变。在这个前提下,市场上应该会出现很多风险。面对这种情况,政策层面不仅要培育住房租赁市场,还要使其可持续发展。

来源:千龙新闻网

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