谁推高了一二线城市的房租？过去一年13个城市房租涨超20%

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本专栏由骑士岛和中国经济周刊联合制作

"如果你赶不上房价，你能赶上房租吗？"这可能是2018年夏天最有趣的问题。

是的，对于在外面游荡的城市年轻人来说，最近全国热门城市房租的飙升就像是当代的魔法。

据统计，在过去的一年里，中国13个一线和二线城市的房租上涨了20%以上。成都增幅最高，以30.98%的增幅位居第一。深圳紧随其后，增长29.68%。重庆、Xi、天津、合肥等二线城市都超过了北京，而北京和广州的增幅都超过了20%。

房租的快速上涨令人震惊。虽然飞涨的房价带来了许多社会问题，但飞涨的房租可能更严重——如果你买不起房子，就放弃租房，但如果你连房子都租不起，那就太大了。

变化

聚焦北京。

在北京，越来越多的白领住在六环路外，许多刚毕业的大学生选择与两三个人合住一个房间。当然，也有一群人伤心地哭着说“北京只有一个地下室，没有梦想”，然后直接回家乡。

今年的毕业季节，如脱缰之马，已经成为年轻人无法承受的负担。

壳牌研究院的一组真实数据显示，2018年7月，北京的租金交易比上个月增长了19.2%，月租金为每平方米91.5元；东城区和顺义区分别增长10.5%和10.7%；新奥大厦、三义寺北和成华园的环比分别增长36.1%、28.4%和24.5%。

那么，除了每年例行的毕业季节之外，还有什么因素导致了北京房租的飙升呢？

租房中介认为“大锅饭”主要是供应方面的。

根据壳牌研究院提供的“北京房租上涨的真相”报告，最近，北京集中清理和拆除了不符合消防安全要求的非法公寓、集体出租屋和隔墙房屋，导致市场低端出租屋减少。与此同时，对“黑中介”和“二房东”的攻击导致一些不合规房屋被拆除，上市房屋总数下降。以前，低端住房的租户不得不转向其他收费更高的产品类型，需求方的增长推高了这些产品的租金。

这不是没有理由的。2017年，北京拆除了5985万平方米的非法建筑，2018年，北京计划拆除4000多万平方米的非法建筑。2017年，北京市商品房和经济适用住房销售面积分别为875万平方米和267万平方米，合计1142万平方米，不到当年拆迁面积的1/5。

供应量明显减少，而政府的各种政策性出租屋却跟不上。供需突然失衡，租金必然上涨。

但是，只有把这种不正常的租金上涨归因于供给不平衡，才能解决这个问题？

首都

资本是一种令人不安的驱动力，不容忽视。

在中央政府倡导“租购并举”后，长期租赁市场成为资本追捧的热点。与此同时，魔方公寓、蛋壳公寓、自由式公寓、新学校公寓等大型租赁企业的“进驻”也正式进入白热化状态。

竞争在一定程度上，争夺住房和推高房价在一定意义上已经成为一种常态。原来租金为6500元的房子在被长期租用的公寓如蛋壳和免费住房暴力抢劫后突然涨到了9000元，这已经不是什么新鲜事了。

事实上，就在舆论发酵的前几天，管家们还在朋友圈里一遍又一遍地刷屏幕——推荐房子成功签约，推荐者可以获得1000元奖金。

曾担任“我爱我家”(000560)集团副总裁的胡景晖指出，为了扩大规模，以紫友和蛋壳公寓(蛋壳公寓)为代表的长期租赁公寓运营商正在以高于正常市场价格20%至40%的价格争夺住房，人为抬高房价，而这些长期租赁公寓正在进行装修，n+1的租赁模式加剧了租金的上涨。

在他看来，在这一波租金上涨中，这些长期租赁企业贡献了三分之一的权重。

说完这些话后，胡景晖离开了我的爱人家庭。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经济周刊》采访时表示，根据他的调查，同一住宅区和同一户型的装修差别不大，但中介管理的房子比非中介管理的房子贵22%。在市场上，很难找到非中介或非公寓企业的房子。

“这些租赁公司大多以低价储存房屋，打包后以高价出租，赚取租金上涨的差价。在这种情况下，一些中介公司发布的数据显示，该地区市场的价格上涨了10%。对市场而言，它正在创造越来越高的预期。”

对于机构租赁企业来说，另一个计算方法是形成“巨人”，通过小业主房屋的收集和改造，逐渐获得市场分配权和定价权。

这不是“租金投机”。什么事？

金融化

面对舆论的洪流，长期租赁公寓的反应非常有趣——“管理成本高，根本赚不到钱”。

《自由》的首席执行官林雄告诉《中国经济周刊》:北京是自2011年成立以来唯一一个盈利的城市，而且它只是“微利”。

如果你不挣钱，但想以高价买房子，你想做什么？

在专业人士眼中，这主要在于长期出租公寓作为互联网企业的自我定位，而不是传统的线下牵线中介，他们的目标是互联网中介巨头。不可避免的是，他们的企业将立即有一个基于互联网的交通管理思想:为租户定制各种增值服务，从搬家和维修到沙龙、郊游和聚会，并在社区内形成重复消费。

更重要的是，成为高估值互联网巨头最简单的方法是烧钱——不惜一切代价获得垄断地位和定价权。

然而，更值得警惕的是另一个推动逻辑——资产证券化。

目前，新公寓、魔方、蛋壳和自由等长期租赁公寓企业已经发行了资产证券化产品。以魔方公寓信托受益权资产支持特别计划(Rubik's Cube abs)为例，第三档的预期回报率分别为4.8%、5%和5.4%。

一些分析师认为，可观的利润是资产证券化产品吸引投资者的首要条件，这不可避免地要求租赁公司提高租金。

但freely首席执行官林雄表示，资产证券化产品的收入并不直接由不断上升的租金收入构成。以自由为例。两个自由发行的资产支持证券以基于租赁场景的消费分期贷款作为基础资产。承租人在租房时签订贷款合同，还款时附带一定比例的贷款费用。投资者的预期收入来自贷款费用。“就是说，影响投资者收入的不是租金的增加，而是资产质量是否稳定、业绩是否良好。”"

那么，如何评价资产质量呢？

还是得回酒店去。毕竟，如果有更多更好的房子，资产质量就会更高。谈了很长时间后，我又回到“押一匹马”的话题上，把租金提高了。

管理

经过互联网上的激烈讨论，监管部门迅速介入。

8月17日，北京相关监管部门集中采访了自由式、翔宇、蛋壳公寓等主要房屋租赁企业的负责人。

这次采访明确要求房屋租赁公司:不要利用通过银行贷款等融资渠道获得的资金恶性竞争来抢占房屋；不要强占租金高于市场水平的房屋或抬高租金；不得增加租金以诱使房东提前解除租赁合同等。一旦被证实，他们将受到严厉的惩罚和共同的惩罚。

其效果仍有待观察，但对租金的监管早就写入了政府文件。2018年5月，住房和城乡建设部发布了《关于进一步完善房地产市场调控的通知》，从六个方面对做好房地产调控工作提出了明确要求，要求地方政府控制房价和租金。

这是控制租金和增加供应的最后一句话。

2018年6月，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于发展出租员工宿舍的意见(试行)》，旨在增加蓝领公寓的供应量；2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年住宅用地供应计划》明确提出，北京市将在未来五年内计划供应1300公顷土地，建设50万套租赁住房；2017年11月，北京市还下发了《关于进一步加强集体土地建设租赁住房工作的意见》，明确提出未来五年北京市将提供1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。

然而，从规划到进入市场需要时间，因此政策的效果尚未显现。

目前，高租金已经成为无产者的沉重负担。

20%被认为是理想的租金收入比，既能保证居民的基本消费生活，又能保持租赁市场的稳定发展。但据估计，在北京这样的一线城市，租金与收入的比例已经达到45%。

在接受《中国经济周刊》采访时，胡景晖认为超过40%已经是一个沉重的负担。在欧美发达国家，三分之一的收入足以支付房租。

飞涨的房租将不可避免地挤压消费的其他方面。以至于“你想吃掉这辆马车吗”的灵魂在互联网上饱受折磨。

对于一线和二线城市的许多年轻人来说，租房是最后的退路。他们不仅买不起房子，而且如果房租占了他们收入的大部分，就不可能拉动内需。

正文/《中国经济周刊》记者印伟胡伟

编辑/雪山狐狸

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来源：千龙新闻网