马光远：房价暴涨 一次心照不宣的共谋和集体狂欢

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国土资源部近日发布了2016年土地市场统计数据。在房地产市场异常火爆、销售总量创历史新高的情况下，2016年全国国有建设用地供应量为51.8万公顷，同比实际下降2.9%。其中，房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%，创下近8年来的新低。同样，在2016年“地王”频频出现的时候，土地出让收入并没有再次突破2014年的最高点和2013年的第二个最高点，以超过3.7万亿元的规模位居历史第三。

众所周知，2016年的中国房地产市场可谓惊心动魄。从年初开始，上海等一线城市的房价疯狂上涨，随后合肥、南京、苏州、厦门等所谓“四小龙”集体暴动，其他热点城市轮流上涨。一些热点城市的房价涨幅远高于统计数据。

面对飞涨的房价，购房者无法冷静下来他们的钱，更不用说冷静下来他们内心的恐慌。在房价飙升的恐慌中，300多位“土地大王”让土地市场变成了一个疯狂的市场。回首往事，这一切是怎么发生的？

去年，作者分析了2016年房价骚乱背后的诸多因素，并分析了房价上涨背后的逻辑。坦率地说，虽然我对个别城市的房价可能在2015年底大幅上涨有所预期，但最终的市场还是让我震惊。

尤其是在去年的“9.30”调控后，一些仍处于震荡中的买家仍不顾一切地进入市场，这让人们感到集体盲目的力量很强。

2016年，中国房地产走出了一条真正的大阳线，在神话实现了V型反弹。在房地产开发投资回升的同时，销售额和销售金额打破历史纪录，销售面积突破15亿大关，销售金额突破11万亿大关。2016年是什么力量主导了中国房地产市场的巨大市场？

分析2016年房价背后的驱动力，主要有四个原因:

1.过度宽松的房地产政策。在“去库存化”的总体政策下，房地产政策完全放松，并提前于2016年的“两会”。通过释放一系列联合打击，房地产政策基本上回到了2008年金融危机拯救市场时的水平。房地产政策的全面放松是热点城市房价飙升的第一推动力；

第二，意外的货币宽松政策。2016年，货币政策被称为稳定，但它是宽松的。在实体经济疲软的情况下，大量信贷流入房地产，全年新增贷款12.65万亿元，其中以个人住房抵押贷款为主的家庭中长期贷款增加5.68万亿元，以实体经济贷款为主的非金融企业和政府机构贷款增加6.1万亿元，居民住房贷款占新增贷款的比重几乎达到前所未有的一半。去年下半年，每月新增贷款中，住房抵押贷款占比几乎超过70%，且全部从事房地产。

第三，在经济低迷、负利率、资产短缺等情况下。导致维持价值的压力。世界上最流行的词是“资产短缺”。几乎每个人都担心他们的资产贬值，不管他们有没有钱。在巨大的资产缩水压力下，一线热点城市的房地产成为最佳选择。去年下半年，房地产市场的投资投机比例大幅上升，大量资金进入这些城市的房地产，导致不合理的房价上涨；

第四，最重要的是，随着房地产市场的回暖，土地供应正在进行“饥饿营销”。一方面，房价在飙升，另一方面，土地供应却在下降。一些热点城市的土地供应不仅未能完成年度计划，还创下多年来的新低。作者对北京和上海的土地供应进行了多次分析。根据北京市国土资源局的公开数据，2016年，北京市土地市场共实现土地交易44笔，同比减少66个地块，创下2004年北京市土地市场全面实行“招标拍卖”以来的最低点；44个土地建设用地总面积464.88万平方米，为10年来的最低点；此外，44项土地出让金总计852.51亿元，创下四年来新低。其中，2016年仅售出15块住宅用地，远低于多年来56块住宅用地的平均水平。根据中国指数研究院的数据，2016年，上海共启动了203个土地项目，规划建筑面积为1650.28万平方米，同比下降15.1%，供应量为过去6年来最低。全年共推出91个宅基地，752.78万平方米，同比下降42.1%，其中商品住宅用地414.92万平方米，同比下降29.8%，连续三年下降。

由于土地市场供应量的下降，各行各业的开发商疯狂地抢夺土地，创造了一个又一个的"土地王"。即使在去年的“9.30”规定之后，一些热点城市仍然不断有地王，这使人们恐慌。

因此，在经济低迷、货币宽松、土地供应下降和房地产救市政策的刺激下，2016年中国房地产市场深度反弹，反弹力度远远超出想象和政策预期。这背后的一系列原因使得市场参与者大胆进入市场。那些没有进入市场的人对此感到后悔，有些人甚至失去了买房的资格。在市场的狂热下，各种金融创新的运作达到了极致，首付、众筹买房等星星之火传遍了全国。增加杠杆的疯狂是无法估量的。

从后视镜回头看是为了避免重复同样的错误。然而，即使中国的房地产市场控制信贷和限制资格，如果土地市场仍然像现在这样运作，人为短缺将在市场调整完成后再次出现。

笔者根据媒体统计看到了近年来的房地产土地数据，可以直接引用如下:2015年全国房地产土地供应量为12万公顷，2014年为15.1万公顷，2013年为20.32万公顷，2012年为16.56万公顷，2011年为16.91万公顷，2010年为15.42万公顷，2009年为100公顷

最近，土地市场的消息不断，人们非常担心北京等城市对建设用地的严格控制会导致未来房价的上涨，燕郊的土地沉降问题引发了对中国土地制度的深刻反思。

作者过去写过许多关于中国土地供应的文章。在我看来，中国的土地市场一直呈现出一种不合理的扭曲状态:一方面，人均土地占有量居世界倒数，土地稀缺程度不亚于任何一个国家，18亿亩农业用地就是证明；另一方面，对于如何利用稀缺的土地，没有合理的制度安排。高价收购的土地被遗弃，农民的土地难以进入市场，别墅和大房子随处可见，人为浪费土地的现象极其严重。

土地稀缺，加上政府对土地一级市场的垄断，导致土地价格日益上涨。然而，在土地供应有限的情况下，土地短缺已成为推高房价的最大原因。中国土地稀缺是不可否认的事实。但是，在我看来，目前土地供应短缺的根本原因绝不是客观因素造成的，而是基本上是人为造成的。要改变房地产市场的混乱局面，必须真正落实“房子是为了住，不是为了投机”的基本要求。最好的切入点是彻底改革土地制度，这必须打破地方政府对土地的垄断，重塑中国的土地交易制度。否则，经过短暂调整后，

来源：千龙新闻网